LIBOR, એક સમયે નાણાકીય બજારોમાં સૌથી મહત્વપૂર્ણ નંબર, જૂન 2023 પછી ઇતિહાસમાંથી અદૃશ્ય થઈ જશે અને તેનો ઉપયોગ લોનની કિંમત માટે કરવામાં આવશે નહીં.

2022 થી શરૂ કરીને, ઘણા મોર્ટગેજ ધિરાણકર્તાઓની એડજસ્ટેબલ-રેટ લોન ઇન્ડેક્સ - SOFR સાથે જોડાયેલી છે.

SOFR ફ્લોટિંગ લોન દરોને કેવી રીતે અસર કરે છે?LIBOR ને બદલે SOFR નો ઉપયોગ કેમ કરવો જોઈએ?

આ લેખમાં અમે સમજાવીશું કે SOFR બરાબર શું છે અને એડજસ્ટેબલ વ્યાજ દરોની ગણતરી કરતી વખતે ચિંતાના મુખ્ય ક્ષેત્રો શું છે.

 

એડજસ્ટેબલ-રેટ મોર્ટગેજ લોન (ARM)

વર્તમાન ઊંચા વ્યાજ દરોને જોતાં, ઘણા લોકો એડજસ્ટેબલ-રેટ લોન પસંદ કરી રહ્યા છે, જેને ARM (એડજસ્ટેબલ-રેટ મોર્ટગેજ) તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે.

"એડજસ્ટેબલ" શબ્દનો અર્થ એ છે કે લોનની ચુકવણીના વર્ષોમાં વ્યાજ દરમાં ફેરફાર થાય છે: પ્રથમ થોડા વર્ષો માટે એક નિશ્ચિત વ્યાજ દર પર સંમત થાય છે, જ્યારે બાકીના વર્ષો માટે વ્યાજ દર નિયમિત અંતરાલ પર ફરીથી ગોઠવવામાં આવે છે (સામાન્ય રીતે દર છ મહિને અથવા એક વર્ષ).

ઉદાહરણ તરીકે, 5/1 ARM નો અર્થ છે કે વ્યાજ દર પુન:ચુકવણીના પ્રથમ 5 વર્ષ માટે નક્કી કરવામાં આવે છે અને ત્યારબાદ દર વર્ષે તેમાં ફેરફાર થાય છે.

ફ્લોટિંગ તબક્કા દરમિયાન, જો કે, વ્યાજ દરનું ગોઠવણ પણ કેપ (કેપ્સ) હોય છે, દા.ત. 5/1 ARM સામાન્ય રીતે ત્રણ-અંકના નંબર 2/1/5 દ્વારા અનુસરવામાં આવે છે.

·2 એ વ્યાજ ગોઠવણ (પ્રારંભિક ગોઠવણ કેપ) માટે પ્રારંભિક કેપનો સંદર્ભ આપે છે.જો પ્રથમ 5 વર્ષ માટે તમારો પ્રારંભિક વ્યાજ દર 6% છે, તો છઠ્ઠા વર્ષમાં મર્યાદા 6% + 2% = 8% થી વધુ ન હોઈ શકે.

·1 એ પ્રથમ સિવાયના દરેક વ્યાજ દર એડજસ્ટમેન્ટ માટે કેપનો સંદર્ભ આપે છે (અનુગામી ગોઠવણો માટે કેપ), એટલે કે વર્ષ 7 થી શરૂ થતા દરેક વ્યાજ દર એડજસ્ટમેન્ટ માટે મહત્તમ 1%.

·5 એ લોનની સમગ્ર મુદત દરમિયાન વ્યાજ દરના ગોઠવણો માટે ઉપલી મર્યાદાનો ઉલ્લેખ કરે છે (આજીવન ગોઠવણ કેપ), એટલે કે વ્યાજ દર 30 વર્ષ માટે 6% + 5% = 11% કરતાં વધી શકે નહીં.

કારણ કે એઆરએમની ગણતરીઓ જટિલ છે, એઆરએમથી પરિચિત ન હોય તેવા ઉધાર લેનારાઓ ઘણીવાર છિદ્રમાં પડી જાય છે!તેથી, વેરિયેબલ વ્યાજ દરની ગણતરી કેવી રીતે કરવી તે સમજવું દેવાદારો માટે ખૂબ જ મહત્વપૂર્ણ છે.

 

ફ્લોટિંગ રેટની ગણતરી કરતી વખતે SOFR ચિંતાના મુખ્ય ક્ષેત્રો શું છે?

5/1 એઆરએમ માટે, પ્રથમ 5 વર્ષ માટે નિશ્ચિત વ્યાજ દરને પ્રારંભ દર કહેવામાં આવે છે, અને 6ઠ્ઠા વર્ષમાં શરૂ થતા વ્યાજ દર એ સંપૂર્ણ અનુક્રમિત વ્યાજ દર છે, જેની ગણતરી ઇન્ડેક્સ + માર્જિન દ્વારા કરવામાં આવે છે, જ્યાં માર્જિન નિશ્ચિત છે અને ઇન્ડેક્સ સામાન્ય રીતે 30-દિવસની સરેરાશ SOFR છે.

3% ના માર્જિન સાથે અને વર્તમાન 30-દિવસની સરેરાશ SOFR 4.06% છે, છઠ્ઠા વર્ષમાં વ્યાજ દર 7.06% હશે.

આ SOFR ઇન્ડેક્સ બરાબર શું છે?ચાલો આપણે એડજસ્ટેબલ રેટ લોન કેવી રીતે આવે તેની સાથે શરૂઆત કરીએ.

લંડનમાં 1960ના દાયકામાં, જ્યારે ફુગાવો આસમાને હતો, ત્યારે કોઈ પણ બેંકો નિશ્ચિત દરે લાંબા ગાળાની લોન આપવા તૈયાર ન હતી કારણ કે તે વધતી જતી ફુગાવાની વચ્ચે હતી અને વ્યાજ દરોમાં નોંધપાત્ર ઊલટું જોખમ હતું.

આ સમસ્યાને ઉકેલવા માટે, બેંકોએ એડજસ્ટેબલ-રેટ લોન (ARM) બનાવ્યાં.

દરેક રીસેટ તારીખે, વ્યક્તિગત સિન્ડિકેટ સભ્યો ભંડોળના ખર્ચને પ્રતિબિંબિત કરવા માટે વસૂલવામાં આવેલ વ્યાજ દરને સમાયોજિત કરીને, રીસેટ દરના સંદર્ભ તરીકે તેમના સંબંધિત ઉધાર ખર્ચને એકત્ર કરે છે.

અને આ રીસેટ રેટ માટેનો સંદર્ભ LIBOR (લંડન ઇન્ટરબેંક ઑફર રેટ) છે, જેના વિશે તમે વારંવાર સાંભળો છો - તે અનુક્રમણિકા કે જેનો ભૂતકાળમાં એડજસ્ટેબલ વ્યાજ દરોની ગણતરી કરતી વખતે વારંવાર ઉલ્લેખ કરવામાં આવ્યો છે.

2008 સુધી, નાણાકીય કટોકટી દરમિયાન, કેટલીક બેંકો તેમની પોતાની ભંડોળ કટોકટીને આવરી લેવા માટે ઊંચા ધિરાણ દરો જણાવવા માટે અનિચ્છા ધરાવતી હતી.

આનાથી LIBOR ની મુખ્ય નબળાઈઓ ખુલ્લી પડી: LIBOR ની કોઈ વાસ્તવિક ટ્રાન્ઝેક્શન આધાર ન હોવા અને સરળતાથી ચાલાકી કરવા બદલ વ્યાપકપણે ટીકા કરવામાં આવી હતી.ત્યારથી, બેંકો વચ્ચે ઋણ લેવાની માંગમાં તીવ્ર ઘટાડો થયો છે.

LIBOR ના અદ્રશ્ય થવાના જોખમના પ્રતિભાવમાં, ફેડરલ રિઝર્વે LIBOR ને બદલવા માટે નવો સંદર્ભ દર શોધવા માટે 2014 માં વૈકલ્પિક સંદર્ભ દર સમિતિ (ARRC) ની રચના કરી.

ત્રણ વર્ષનાં કામ પછી, ARRCએ જૂન 2017માં રિપ્લેસમેન્ટ રેટ તરીકે સિક્યોર્ડ ઓવરનાઈટ ફાઇનાન્સિંગ રેટ (SOFR)ને સત્તાવાર રીતે પસંદ કર્યો.

કારણ કે SOFR ટ્રેઝરી-સમર્થિત રેપો માર્કેટમાં રાતોરાત દર પર આધારિત છે, ત્યાં લગભગ કોઈ ક્રેડિટ જોખમ નથી;અને તે વ્યવહારની કિંમતનો ઉપયોગ કરીને ગણતરી કરવામાં આવે છે, મેનીપ્યુલેશનને મુશ્કેલ બનાવે છે;વધુમાં, SOFR એ મની માર્કેટમાં સૌથી વધુ ટ્રેડેડ પ્રકાર છે, જે ફંડિંગ માર્કેટમાં વ્યાજ દરોના સ્તરને શ્રેષ્ઠ રીતે પ્રતિબિંબિત કરી શકે છે.

તેથી, 2022 થી શરૂ કરીને, SOFR નો ઉપયોગ મોટાભાગની ફ્લોટિંગ-રેટ લોનની કિંમત નક્કી કરવા માટેના ધોરણ તરીકે કરવામાં આવશે.

 

એડજસ્ટેબલ રેટ મોર્ગેજ લોનના ફાયદા શું છે?

ફેડરલ રિઝર્વ હાલમાં રેટ વધારવાના ચક્રમાં છે અને 30-વર્ષના નિશ્ચિત ગીરો દરો ઉચ્ચ સ્તરે છે.

જો કે, જો ફુગાવો નોંધપાત્ર રીતે ઘટશે, તો ફેડરલ રિઝર્વ વ્યાજ દર ઘટાડવાના ચક્રમાં પ્રવેશ કરશે અને મોર્ટગેજ દર સામાન્ય સ્તરે પાછા આવશે.

જો ભવિષ્યમાં બજારના વ્યાજ દરો ઘટે છે, તો ઋણ લેનારાઓ પુનઃચુકવણી ખર્ચને અસરકારક રીતે ઘટાડી શકે છે અને એડજસ્ટેબલ રેટ લોન પસંદ કરીને પુનર્ધિરાણ કર્યા વિના નીચા વ્યાજ દરોનો લાભ મેળવી શકે છે.

વધુમાં, એડજસ્ટેબલ રેટ લોનમાં સામાન્ય રીતે અન્ય ફિક્સ્ડ ટર્મ લોન અને અપફ્રન્ટ માસિક ચૂકવણીઓ કરતાં પ્રતિબદ્ધતા સમયગાળા દરમિયાન ઓછા વ્યાજ દરો હોય છે.

તેથી વર્તમાન પરિસ્થિતિમાં, વેરિયેબલ રેટ લોન સારી પસંદગી હશે.