LIBOR, જે એક સમયે નાણાકીય બજારોમાં સૌથી મહત્વપૂર્ણ નંબર હતો, તે જૂન 2023 પછી ઇતિહાસમાંથી અદૃશ્ય થઈ જશે અને હવે તેનો ઉપયોગ લોનની કિંમત નક્કી કરવા માટે કરવામાં આવશે નહીં.

2022 થી શરૂ કરીને, ઘણા મોર્ટગેજ ધિરાણકર્તાઓની એડજસ્ટેબલ-રેટ લોન એક ઇન્ડેક્સ - SOFR સાથે જોડાયેલી છે.

SOFR ફ્લોટિંગ લોન રેટને કેવી રીતે અસર કરે છે? LIBOR ને બદલે SOFR નો ઉપયોગ શા માટે કરવો જોઈએ?

આ લેખમાં આપણે સમજાવીશું કે SOFR ખરેખર શું છે અને એડજસ્ટેબલ વ્યાજ દરોની ગણતરી કરતી વખતે ચિંતાના મુખ્ય ક્ષેત્રો કયા છે.

 

એડજસ્ટેબલ-રેટ મોર્ટગેજ લોન (ARM)

હાલના ઊંચા વ્યાજ દરોને ધ્યાનમાં રાખીને, ઘણા લોકો એડજસ્ટેબલ-રેટ લોન પસંદ કરી રહ્યા છે, જેને ARM (એડજસ્ટેબલ-રેટ મોર્ટગેજ) તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે.

"એડજસ્ટેબલ" શબ્દનો અર્થ એ છે કે લોન ચુકવણીના વર્ષો દરમિયાન વ્યાજ દર બદલાય છે: શરૂઆતના થોડા વર્ષો માટે એક નિશ્ચિત વ્યાજ દર પર સંમતિ આપવામાં આવે છે, જ્યારે બાકીના વર્ષો માટે વ્યાજ દર નિયમિત અંતરાલે (સામાન્ય રીતે દર છ મહિને અથવા એક વર્ષે) ફરીથી ગોઠવવામાં આવે છે.

ઉદાહરણ તરીકે, 5/1 ARM નો અર્થ એ છે કે વ્યાજ દર ચુકવણીના પહેલા 5 વર્ષ માટે નિશ્ચિત છે અને ત્યારબાદ દર વર્ષે બદલાય છે.

જોકે, ફ્લોટિંગ તબક્કા દરમિયાન, વ્યાજ દર ગોઠવણ પણ મર્યાદિત (કેપ્સ) હોય છે, દા.ત. 5/1 ARM પછી સામાન્ય રીતે ત્રણ-અંકનો નંબર 2/1/5 આવે છે.

·2 એ વ્યાજ ગોઠવણ (પ્રારંભિક ગોઠવણ મર્યાદા) માટે પ્રારંભિક મર્યાદાનો ઉલ્લેખ કરે છે. જો પ્રથમ 5 વર્ષ માટે તમારો પ્રારંભિક વ્યાજ દર 6% છે, તો છઠ્ઠા વર્ષમાં મર્યાદા 6% + 2% = 8% થી વધુ ન હોઈ શકે.

·૧ એ દરેક વ્યાજ દર ગોઠવણ માટે મર્યાદાનો ઉલ્લેખ કરે છે, સિવાય કે પહેલા (પછીના ગોઠવણો માટે મર્યાદા), એટલે કે વર્ષ ૭ થી શરૂ થતા દરેક વ્યાજ દર ગોઠવણ માટે મહત્તમ ૧%.

·5 એ લોનની સમગ્ર મુદત (આજીવન ગોઠવણ મર્યાદા) દરમિયાન વ્યાજ દરમાં ફેરફાર માટેની ઉપલી મર્યાદાનો ઉલ્લેખ કરે છે, એટલે કે 30 વર્ષ માટે વ્યાજ દર 6% + 5% = 11% થી વધુ ન હોઈ શકે.

ARM ની ગણતરીઓ જટિલ હોવાથી, જે ઉધાર લેનારાઓ ARM થી પરિચિત નથી તેઓ ઘણીવાર મુશ્કેલીમાં મુકાઈ જાય છે! તેથી, ઉધાર લેનારાઓ માટે ચલ વ્યાજ દરની ગણતરી કેવી રીતે કરવી તે સમજવું ખૂબ જ મહત્વપૂર્ણ છે.

 

ફ્લોટિંગ રેટની ગણતરી કરતી વખતે SOFR ના મુખ્ય મુદ્દાઓ કયા છે?

5/1 ARM માટે, પ્રથમ 5 વર્ષ માટે નિશ્ચિત વ્યાજ દરને શરૂઆતનો દર કહેવામાં આવે છે, અને 6ઠ્ઠા વર્ષથી શરૂ થતો વ્યાજ દર સંપૂર્ણપણે અનુક્રમિત વ્યાજ દર છે, જેની ગણતરી ઇન્ડેક્સ + માર્જિન દ્વારા કરવામાં આવે છે, જ્યાં માર્જિન નિશ્ચિત હોય છે અને ઇન્ડેક્સ સામાન્ય રીતે 30-દિવસનો સરેરાશ SOFR હોય છે.

૩% ના માર્જિન સાથે અને વર્તમાન ૩૦-દિવસનો સરેરાશ SOFR ૪.૦૬% છે, છઠ્ઠા વર્ષમાં વ્યાજ દર ૭.૦૬% હશે.

આ SOFR ઇન્ડેક્સ ખરેખર શું છે? ચાલો શરૂઆત કરીએ કે એડજસ્ટેબલ રેટ લોન કેવી રીતે આવે છે.

૧૯૬૦ના દાયકામાં લંડનમાં, જ્યારે ફુગાવો આસમાને પહોંચ્યો હતો, ત્યારે કોઈપણ બેંકો સ્થિર દરે લાંબા ગાળાની લોન આપવા તૈયાર ન હતી કારણ કે તેઓ વધતા ફુગાવાના મધ્યમાં હતા અને વ્યાજ દરોમાં નોંધપાત્ર વધારાનું જોખમ હતું.

આ સમસ્યાના ઉકેલ માટે, બેંકોએ એડજસ્ટેબલ-રેટ લોન (ARM) બનાવી.

દરેક રીસેટ તારીખે, વ્યક્તિગત સિન્ડિકેટ સભ્યો રીસેટ રેટ માટે સંદર્ભ તરીકે તેમના સંબંધિત ઉધાર ખર્ચને એકત્રિત કરે છે, ભંડોળના ખર્ચને પ્રતિબિંબિત કરવા માટે વસૂલવામાં આવતા વ્યાજ દરને સમાયોજિત કરે છે.

અને આ રીસેટ રેટનો સંદર્ભ LIBOR (લંડન ઇન્ટરબેંક ઓફર રેટ) છે, જેના વિશે તમે વારંવાર સાંભળો છો - તે સૂચકાંક જેનો ઉલ્લેખ ભૂતકાળમાં એડજસ્ટેબલ વ્યાજ દરોની ગણતરી કરતી વખતે વારંવાર કરવામાં આવ્યો છે.

2008 સુધી, નાણાકીય કટોકટી દરમિયાન, કેટલીક બેંકો પોતાના ભંડોળ સંકટને ઢાંકવા માટે ઊંચા ધિરાણ દરો આપવા માટે અનિચ્છા રાખતી હતી.

આનાથી LIBOR ની મુખ્ય નબળાઈઓ છતી થઈ: LIBOR ની કોઈ વાસ્તવિક વ્યવહાર આધાર ન હોવા અને સરળતાથી ચાલાકી કરવામાં આવતી હોવા બદલ વ્યાપકપણે ટીકા થઈ હતી. ત્યારથી, બેંકો વચ્ચે ઉધાર લેવાની માંગમાં તીવ્ર ઘટાડો થયો છે.

LIBOR ના અદ્રશ્ય થવાના જોખમને ધ્યાનમાં રાખીને, ફેડરલ રિઝર્વે LIBOR ને બદલવા માટે નવો સંદર્ભ દર શોધવા માટે 2014 માં વૈકલ્પિક સંદર્ભ દર સમિતિ (ARRC) ની રચના કરી.

ત્રણ વર્ષના કાર્ય પછી, ARRC એ જૂન 2017 માં સત્તાવાર રીતે સિક્યોર્ડ ઓવરનાઇટ ફાઇનાન્સિંગ રેટ (SOFR) ને રિપ્લેસમેન્ટ રેટ તરીકે પસંદ કર્યો.

ટ્રેઝરી-સમર્થિત રેપો માર્કેટમાં SOFR રાતોરાત દર પર આધારિત હોવાથી, લગભગ કોઈ ક્રેડિટ જોખમ નથી; અને તેની ગણતરી ટ્રાન્ઝેક્શન કિંમતનો ઉપયોગ કરીને કરવામાં આવે છે, જેના કારણે મેનીપ્યુલેશન મુશ્કેલ બને છે; વધુમાં, SOFR એ મની માર્કેટમાં સૌથી વધુ ટ્રેડેડ પ્રકાર છે, જે ફંડિંગ માર્કેટમાં વ્યાજ દરના સ્તરને શ્રેષ્ઠ રીતે પ્રતિબિંબિત કરી શકે છે.

તેથી, 2022 થી શરૂ કરીને, મોટાભાગની ફ્લોટિંગ-રેટ લોનના ભાવ નક્કી કરવા માટે SOFR નો ઉપયોગ ધોરણ તરીકે કરવામાં આવશે.

 

એડજસ્ટેબલ રેટ મોર્ટગેજ લોનના ફાયદા શું છે?

ફેડરલ રિઝર્વ હાલમાં દર વધારા ચક્રમાં છે અને 30-વર્ષના નિશ્ચિત ગીરો દર ઊંચા સ્તરે છે.

જોકે, જો ફુગાવામાં નોંધપાત્ર ઘટાડો થાય છે, તો ફેડરલ રિઝર્વ વ્યાજ દર ઘટાડવાના ચક્રમાં પ્રવેશ કરશે અને મોર્ટગેજ દરો સામાન્ય સ્તરે પાછા આવશે.

જો ભવિષ્યમાં બજાર વ્યાજ દર ઘટશે, તો દેવાદારો એડજસ્ટેબલ રેટ લોન પસંદ કરીને પુનઃધિરાણ કર્યા વિના ચુકવણી ખર્ચને અસરકારક રીતે ઘટાડી શકે છે અને ઓછા વ્યાજ દરોનો લાભ મેળવી શકે છે.

વધુમાં, એડજસ્ટેબલ રેટ લોનમાં સામાન્ય રીતે અન્ય ફિક્સ્ડ ટર્મ લોન કરતાં પ્રતિબદ્ધતા સમયગાળા દરમિયાન ઓછા વ્યાજ દર હોય છે અને માસિક ચૂકવણી પ્રમાણમાં ઓછી હોય છે.

તેથી વર્તમાન પરિસ્થિતિમાં, ચલ દર લોન એક સારો વિકલ્પ રહેશે.