રોકાણ મિલકતોને નાણાં આપવા માટે CES લોન DSCR નો ઉપયોગ કેવી રીતે કરે છે

રિયલ એસ્ટેટ રોકાણકારો માટે, ક્લોઝ્ડ-એન્ડ સેકન્ડ (CES) લોન વ્યક્તિગત આવક પર આધાર રાખ્યા વિના માલિક-મુક્ત મિલકતોને ધિરાણ આપવાની એક અનોખી રીત પ્રદાન કરે છે. ડેટ સર્વિસ કવરેજ રેશિયોનો ઉપયોગ કરીને (ડીએસસીઆર) લાયક બનવા માટે, આ મિલકત આવક-આધારિત લોન ભાડાના રોકડ પ્રવાહ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે, જે તેમને પોર્ટફોલિયોના કદ માટે આદર્શ બનાવે છે. ચાલો જોઈએ કે CES લોન રોકડ પ્રવાહ-આધારિત ધિરાણ માટે કેવી રીતે કાર્ય કરે છે અને તે શા માટે ગેમ-ચેન્જર છે.

CES લોન એ એક ફિક્સ્ડ-ટર્મ સેકન્ડ મોર્ટગેજ છે જે વધારાના ડ્રોને મંજૂરી આપતું નથી, જેનો ઉપયોગ ઘણીવાર બિન-માલિક કબજા હેઠળની લોન માટે પ્રાથમિક લોન સાથે થાય છે. પરંપરાગત સેકન્ડ મોર્ટગેજથી વિપરીત, જેમાં વ્યક્તિગત આવકના પુરાવાની જરૂર પડી શકે છે, રોકાણ મિલકતો માટે ક્લોઝ્ડ-એન્ડ સેકન્ડ લોન લાયકાતનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે DSCRનો ઉપયોગ કરે છે. ડેટ સર્વિસ કવરેજ રેશિયો મિલકતની વાર્ષિક ભાડાની આવકને તેના દેવાની જવાબદારીઓ સામે માપે છે, જેમાં પ્રથમ અને બીજા મોર્ટગેજ ચૂકવણી (મૂળ, વ્યાજ, કર, વીમો અને HOA ફી) બંનેનો સમાવેશ થાય છે. 1.0 કે તેથી વધુનો DSCR સૂચવે છે કે મિલકતની આવક તેના દેવાને આવરી લે છે, જ્યારે ધિરાણકર્તાઓ સામાન્ય રીતે રોકડ પ્રવાહ-આધારિત ધિરાણ માટે 1.25 પસંદ કરે છે.

આ નો-પર્સનલ ઇન્કમ વેરિફિકેશન અભિગમ એક મુખ્ય આકર્ષણ છે. રોકાણકારોને W-2s અથવા ટેક્સ રિટર્નની જરૂર નથી; તેના બદલે, ધિરાણકર્તાઓ મિલકતની ભાડાની સંભાવનાનું મૂલ્યાંકન કરે છે, જેનાથી જટિલ નાણાકીય બાબતો ધરાવતા લોકો માટે CES લોન સુલભ બને છે. તેઓ વિદેશી રાષ્ટ્રીય પણ ઉપલબ્ધ છે, જે આંતરરાષ્ટ્રીય રોકાણકારોને સ્થાનિક આવક રેકોર્ડ વિના યુએસ રિયલ એસ્ટેટમાં પ્રવેશવાની મંજૂરી આપે છે. ઉદાહરણ તરીકે, એક વિદેશી નાગરિક વ્યક્તિગત આવકના અવરોધોને બાયપાસ કરીને, 1.3 ના DSCR સાથે માસિક $4,000 નું ઉત્પાદન કરતી ભાડાની મિલકત પર CES લોન મેળવી શકે છે.

પિગીબેક ઓકે સ્ટ્રક્ચર્સ લવચીકતા વધારે છે. ક્લોઝ્ડ-એન્ડ સેકન્ડ લોન ડાઉન પેમેન્ટ્સ અથવા રિનોવેશનને આવરી શકે છે, જે પહેલાના ખર્ચને ઘટાડવા માટે પહેલા મોર્ટગેજ સાથે જોડવામાં આવે છે. કલ્પના કરો કે કોઈ રોકાણકાર $500,000 ભાડાની મિલકતને લક્ષ્ય બનાવે છે: પ્રથમ મોર્ટગેજ 75% ($375,000) આવરી લે છે, અને CES લોન બાકીના 20% ($100,000) ભંડોળ પૂરું પાડે છે, ફક્ત 5% રોકડ છોડી દે છે. આ પૃષ્ઠઅનામતવધુ રોકાણો માટે પ્રવાહિતા.

જોકે, DSCR-આધારિત CES લોનમાં કેટલીક ચેતવણીઓ હોય છે. બીજા મોર્ટગેજ પર વ્યાજ દર ઘણીવાર વધારે હોય છે, અને સંયુક્ત લોન-ટુ-વેલ્યુ (CLTV) રેશિયો 75-85% સુધી મર્યાદિત હોઈ શકે છે. ખાલી જગ્યાઓ અથવા બજાર પરિવર્તન પણ મિલકત આવક-આધારિત લોનને અસર કરી શકે છે, તેથી રોકાણકારોએ મજબૂત ભાડા માંગ સુનિશ્ચિત કરવી જોઈએ. આ પરિબળો હોવા છતાં, CES લોન જેવી બિન-માલિક-કબજાવાળી લોન પોર્ટફોલિયો વૃદ્ધિ માટે અજોડ તકો પ્રદાન કરે છે, ખાસ કરીને કોઈ વ્યક્તિગત આવક ચકાસણી અને વિદેશી રાષ્ટ્રીય ઉપલબ્ધ વિકલ્પો સુલભતા ચલાવતા નથી.